Dacă te pregătești să cumperi sau să vinzi un imobil, mai devreme sau mai târziu te vei lovi de termenul „drept de preempțiune”. Dreptul de preempțiune este o regulă importantă în tranzacțiile imobiliare, care poate influența direct modul în care se desfășoară procesul de vânzare și persoanele care au prioritate la cumpărarea unei proprietăți.
În continuare, îți explicăm ce înseamnă dreptul de preempțiune legal, când se aplică și ce implicații are pentru vânzători și cumpărători. Odată finalizată tranzacția și devenit proprietar, următorul pas firesc este protejarea investiției. De aceea, la finalul articolului vei afla și de ce un contract de asigurare locuinta este important pentru siguranța noului tău cămin.
Dreptul de preempțiune în imobiliare: la ce se referă?
Dreptul de preempțiune reprezintă posibilitatea unei persoane, numită preemptor, să cumpere cu prioritate un bun atunci când proprietarul decide să îl vândă. Cel care este titularul dreptului are întâietate la achiziție: dreptul prioritar la cumpărare aparține preemptorului, în aceleași condiții și la același preț pe care le-ar fi obținut un terț.
Entitatea care beneficiază de dreptul de a cumpăra cu întâietate poate fi o persoană fizică sau juridică, iar cine beneficiază de dreptul de preempțiune nu este obligat să cumpere: are doar opțiunea de a o face. Astfel, titularul dreptului de preempțiune poate „intra în locul” cumpărătorului propus. Toată teoria dreptului de preemptiune se rezumă la o idee simplă: prioritate la cumpărare.
Tipuri de drept de preemptiune: legal și convențional
Există două forme principale. Dreptul legal este conferit direct de lege, fără să fie nevoie de vreo înțelegere între părți; de aceea se mai numește și dreptul legal de preempțiune, iar conținutul dreptului legal nu poate fi modificat prin contract.
Pe de altă parte, dreptul de preempțiune convențional apare din voința părților, de regulă printr-un contract sau testament. Așadar, preempțiune poate fi legal ori convențional, iar în ambele cazuri aceste drepturi de preempțiune produc aceleași efecte de fond.
O formă de preempțiune legală recunoscută rămâne cea a chiriașului. Indiferent dacă vorbim despre preempţiune legal sau convenţional, regula este că vânzarea se face cu respectarea dreptului de preempțiune.
Cadrul legal: ce spune Codul Civil
Baza legală se află în codul civil, mai exact în articolele 1730-1740 din codul civil. Mulți caută online sintagma preemptiune cod civil, pentru că acolo se găsesc regulile generale. Aceste dispoziții din noul cod civil se aplică ori de câte ori o lege specială nu prevede altfel, iar dispozițiile codului civil completează legile speciale.
Regulile privitoare la dreptul de preempțiune sunt stabilite prin lege, dar pot fi completate prin contract. Articolele de la 1740 din codul civil și cele anterioare formează ceea ce juriștii numesc dreptul comun în materie. Pe scurt, toate normele privitoare la dreptul de preferință pleacă de aici.
Titularii dreptului de preempțiune
În practică, mai multe categorii sunt titulari ai unor drepturi legale de preferință. Iată cele mai întâlnite situații.
Dreptul chiriașului de a cumpara locuința
Într-un contract de închiriere, legea sau înțelegerea părților poate recunoaște chiriașului întâietate la achiziție. Pe scurt, dreptul chiriasului de a cumpara locuinta pe care o ocupă înseamnă că, înainte ca proprietarul să vândă unui străin, chiriașul are preempțiune la cumpărarea imobilului. De aceea, dreptul de preempțiune în cazul locuințelor închiriate este frecvent invocat în practică.
Co-proprietarii și vecinii
Când se vinde o cotă-parte, legea protejează interesul co-proprietarilor sau al vecinilor. La terenurile din fondul forestier aflate în proprietate privată, vânzarea se face cu respectarea dreptului coproprietarilor sau vecinilor; terenurile din fondul forestier aflate în proprietate privată beneficiind de o protecție specială.
Drept de preemptiune al arendașului
La terenuri, un caz aparte este dreptul de preemptiune al arendasului. Pentru un teren agricol se aplică reguli speciale, mai ales pentru un teren agricol situat în extravilan. În cazul terenurilor agricole situate în extravilan, legea stabilește o ordine clară a preemptorilor. Practic, pentru orice teren agricol situat în extravilan ori pur și simplu pentru parcele situate în extravilan, procedura diferă de cea obișnuită.
Dreptul de preemptiune vs. dreptul de preferință
Atenție să nu confunzi noțiunile: dreptul de preferință apare, de obicei, în contextul societăților comerciale, când un asociat se retrage, și nu se confundă cu preempțiunea imobiliară.
Exercitarea dreptului de preempțiune
Mecanismul de exercitare al dreptului de preempțiune urmează pași clari. Mai întâi, notificarea se transmite titularului dreptului de preempțiune, iar vânzătorul comunică preemptorului cuprinsul contractului încheiat cu terțul, precum și locul unde este situat bunul.
Vânzarea către terț se poate face doar sub condiţia suspensivă a neexercitării dreptului de către titular, adică numai dacă există acea suspensivă a neexercitării dreptului, în sensul renunțării preemptorului.
Atunci când exercită dreptul de preempțiune, preemptorul comunică acordul său și consemnează prețul. Modul de exercitare a dreptului de preempțiune și termenul de exercitare a dreptului sunt reglementate strict, iar regulile exercitării dreptului de preempțiune se aplică tuturor.
Astfel, dreptul de preempțiune se exercită în anumite intervale: în cazul vânzării de bunuri mobile, într-un termen de cel mult 10 zile, iar dacă bunul este imobil, în general într-un termen de 30 de zile. Așadar, când bunul este imobil, ai la dispoziție 30 de zile de la notificare pentru a-ți exercita dreptul de preempțiune.
Dacă preemptorul își poate exercita dreptul, el o face prin notificare scrisă și prin consemnarea prețului; cât timp își poate exercita dreptul, vânzarea către terț rămâne suspendată. Dacă, în schimb, preemptor nu își exercită dreptul, vânzarea către terț devine definitivă.
Efectele și sancțiunile dreptului de preemptiune
Pe scurt, tot ce privește dreptul de preempțiune ține de respectarea procedurii. Atât timp cât există un drept de preempţiune valabil, vânzătorul trebuie să îl respecte. Exercitarea dreptului legal de preempțiune urmează regulile generale, iar efectele dreptului de preempţiune sunt prevăzute expres de lege.
Odată ce avem un dreptul de preempțiune exercitat, contractul de vânzare se încheie între vânzător și preemptor, în aceleași condiții ca cele oferite terțului. Istoric, în vechea reglementare dreptul de preempțiune era restrâns la câteva situații, însă astăzi exercitarea dreptului de preempțiune este mult mai bine conturată.
În funcție de tipul bunului, nerespectarea procedurii poate atrage nulitatea, anulabilitatea sau imposibilitatea de a intabula proprietatea. De aceea, verificarea actelor și a cărții funciare înainte de tranzacție este esențială.
Ai devenit proprietar? Urmează un pas pe care mulți îl uită
Odată ce ai trecut cu bine de verificările juridice și ai devenit proprietarul unei locuințe, apare imediat o obligație impusă de lege: asigurarea locuinței.
Polița obligatorie PAD acoperă riscurile de cutremur, inundații și alunecări de teren și este cerută oricărui proprietar din România. Pentru o protecție reală, ea se completează cu o poliță facultativă, care acoperă incendiu, furt, avarii la instalații sau daune produse vecinilor. Cele două nu se exclud: pentru a încheia o poliță facultativă trebuie să ai deja PAD-ul în vigoare.
După ce te-ai asigurat că tranzacția este validă juridic, merită să te asiguri și că noua ta casă este protejată financiar. Poți compara rapid ofertele și încheia contractul de asigurare potrivit nevoilor tale, în doar câteva minute.
Drept de preemptiune: decisiv într-o tranzacție
Dreptul de preempțiune pare un detaliu tehnic, până când devine decisiv într-o tranzacție. Înțelegerea lui te ajută să eviți surprizele, indiferent dacă ești vânzător, cumpărător, chiriaș, vecin sau coproprietar. Iar odată ce ai bifat partea legală, ultimul pas firesc este să îți protejezi investiția printr-o asigurare de locuință solidă.
Informațiile au caracter general. Pentru situații concrete, consultă un notar sau un avocat specializat în drept imobiliar.
